KB: Роадмап (Roadmap)
Статус: верифицирован (сессия 2026-03-15)
Суть
План строительства и запуска поселения. 4 фазы, 40 месяцев. Всё параллельно, максимально быстро.
Сроки
- Старт: март 2026
- Финиш: июль 2029 (40 месяцев)
- Принцип: столько бригад, сколько нужно. Не экономим на параллельности.
Фазы
Фаза 1: Земля + Проект (мар 2026 — апр 2027, 14 мес)
Что делается:
- Выкуп всех земель (село + забродье)
- Юрлицо, счета, лицензии
- Изыскания: топосъёмка, геология, гидрология, сейсмомикрорайонирование
- Генплан: зонирование, пожарные разрывы, дорожная сеть, инженерные коридоры
- Архитектурный проект всех объектов
- Рабочая документация + конструктив
- Сметы + ПОС (проект организации строительства)
- Разрешительная документация
- Off-plan продажи начинаются (как только есть проект + рендеры)
Capex:
phase1capex = landCapex + designCapex
// landCapex — динамика из слайдеров (seloCost + zabrCost + landPrep)
// designCapex = 50М (проектирование, изыскания, рабочая документация)
Opex:
phase1opex = ukOpex × 14/12
// Штаб УК: 7 чел, ~29.4М/год → ~34.3М за 14 мес
Revenue:
phase1income = offPlanTotal × 0.15
// 15% от off-plan при бронировании
// offPlanTotal = offV × sellPrice
// sellPrice = vArea × sellPrM2 × 1000 + plotPrice
Персонал: 7 чел штаб УК (CEO, COO, финдир, HR, координатор, юрист, IT). Стройбригада — нанимается в конце фазы.
Фаза 2: Фундамент (май — сен 2027, 5 мес)
Что делается:
- Мост — первый объект (без него нет стройки)
- Подключение к электросети (электричество на стройку)
- Скважины (вода на стройку)
- Внутренние дороги (временные + постоянные)
- Земляные работы: фундаменты, канал ГЭС, площадки
Capex:
phase2capex = bridgeCapex + gridCapex + 3_000_000 + 5_000_000
+ engCapex_rest × 0.15
// bridgeCapex — слайдер, дефолт 20М
// gridCapex — слайдер, дефолт 5М
// 3М — скважины (2 × 1.5М)
// 5М — внутренние дороги (фикс)
// 15% от остального engCapex (водоподготовка частично)
Opex:
phase2opex = ukOpex × 5/12 + buildFOT × 5/12
// ukOpex = ~29.4М/год (штаб УК)
// buildFOT = 19.7М/год (стройбригада 5 чел) → ~8.2М за 5 мес
Revenue:
phase2income = offPlanTotal × 0.15
// 15% от off-plan при начале фундамента (второй взнос)
Персонал: +5 чел стройбригада (главный по стройке 500к, прораб 200к, сметчик 150к, логист 150к, снабженец 150к)
Фаза 3: Стройка (окт 2027 — дек 2028, 15 мес)
Все потоки параллельно:
| Поток | Capex | Что строится |
|---|---|---|
| Ферма | farmCapex (100%) | Теплицы, пруды, коровник, птичник, хранилища, склоны |
| Энергетика | engCapex_rest × 0.85 | СЭС, ГЭС, водоподготовка, канализация, газ.ген, ЭМИ |
| Село | seloCapex (100%) | Жильё, школа (к 01.09.28!), ФАП, магазин, кафе, часовня, спорт |
| Виллы (партии 1-2) | villaCapex × 0.70 | ownV + первые off-plan |
| Санаторий | sanCapex (100%) | Корпус + 16 кабин (префаб: заказ окт 27, монтаж весна 28) |
| СБ | secCapex (100%) | Гараж, периметр, связь |
| Утилизация | utilCapex (100%) | Площадка сортировки |
Capex:
phase3capex = farmCapex + engCapex_rest × 0.85
+ seloCapex + villaCapex × 0.70
+ sanCapex + secCapex + utilCapex
Opex:
phase3opex = ukOpex × 15/12 + buildFOT × 15/12
// buildFOT = 19.7М/год → ~24.6М за 15 мес
Revenue:
phase3income = offPlanTotal × 0.30
// 30% от off-plan при начале строительства (третий взнос)
Ключевые даты:
- Стадо → весна 2028 (помещения + корма готовы)
- Школа → 01.09.2028 (начало учебного года)
- Префаб кабины → заказ окт 27, доставка мар 28, монтаж апр-июн 28
Персонал нанимается: фермеры, инженеры, СБ (8 чел), школа (директор + guides к лету 28), сервис села
Фаза 4: Запуск (янв — июл 2029, 7 мес)
Что делается:
- Отделка, пусконаладка
- Виллы (партия 3) — строительство
- Заселение
- Первые гости санатория
- Все домены выходят на рабочий режим
Capex:
phase4capex = villaCapex × 0.30
Opex:
phase4opex = totalOpex × 7/12
// Полный операционный opex всех доменов
Revenue:
phase4income = offPlanTotal × 0.40 + totalRevenue × 7/12
// 40% от off-plan при сдаче
// + годовая выручка пропорционально 7 мес
Персонал: санаторий (20 чел), обслуживание вилл, утилизация — все остальные
После запуска (авг 2029+)
- Все домены работают
- Ферма — полный цикл (стадо 1+ год)
- Школа — второй учебный год
- Санаторий — первые гости
- Виллы — часть заселена
- Стройбригада сворачивается (главный → главный инженер УК)
Сводка capex по фазам
// engCapex_rest = engCapex - bridgeCapex - gridCapex - 3M(скважины) - 5M(дороги)
phase1capex = landCapex + designCapex
phase2capex = bridgeCapex + gridCapex + 3M + 5M + engCapex_rest × 0.15
phase3capex = farmCapex + engCapex_rest × 0.85 + seloCapex
+ villaCapex × 0.70 + sanCapex + secCapex + utilCapex
phase4capex = villaCapex × 0.30
totalProjectCapex = phase1capex + phase2capex + phase3capex + phase4capex
Cashflow (кумулятивный)
// Расходы (кумулятивно)
spend[1] = phase1capex + ukOpex × 14/12
spend[2] = spend[1] + phase2capex + ukOpex × 5/12 + buildFOT × 5/12
spend[3] = spend[2] + phase3capex + ukOpex × 15/12 + buildFOT × 15/12
spend[4] = spend[3] + phase4capex + totalOpex × 7/12
// Поступления (кумулятивно)
income[1] = offPlanTotal × 0.15 // бронирование (15%)
income[2] = income[1] + offPlanTotal × 0.15 // начало фундамента (15%)
income[3] = income[2] + offPlanTotal × 0.30 // начало стройки (30%)
income[4] = income[3] + offPlanTotal × 0.40 + totalRevenue × 7/12 // сдача (40%) + операционка
// Потребность бенефактора (кумулятивно)
benefactorNeed[t] = spend[t] - income[t]
Финансирование
Модель: микс
Собственные средства бенефактора
+ Off-plan виллы (продажа на проекте, с фазы 1)
+ Revenue (с запуска, фаза 4)
Off-plan виллы
offV = villas - ownV
sellPrice = vArea × sellPrM2 × 1000 + plotPrice
sellPrM2 = vPrM2 × (1 + margin / 100)
offPlanTotal = offV × sellPrice
Рассрочка 15/15/30/40:
15% при бронировании (фаза 1)
15% при начале фундамента (фаза 2)
30% при начале строительства (фаза 3)
40% при сдаче (фаза 4)
Префабы
Рассматриваем для:
- Кабины санатория (16 × 45 м²) — идеальный кейс для заводского производства
- Жильё персонала — модульные секции
Источник: Китай или российские заводы. Решение — после расчёта логистики в Горный Алтай.
Персонал по фазам
| Фаза | Кто нанимается |
|---|---|
| 1 | Штаб УК: CEO, COO, финдир, HR, координатор, юрист, IT (7 чел) |
| 2 | Стройбригада (5 чел: главный, прораб, сметчик, логист, снабженец) |
| 3 | Фермеры, инженеры, СБ (8 чел), школа (директор + guides), сервис села |
| 4 | Санаторий (20 чел), обслуживание вилл, утилизация |
Зимние работы (окт — апр)
- Да: каркас (если фундамент готов), внутренние работы, монтаж префабов, инженерные системы
- Сложно: земляные работы при -35°C (спецтехника, прогрев грунта)
- Нет: заливка бетона при ←15°C без подогрева
Планирование: земляные работы → лето, каркас → осень, внутрянка → зима.
Критический путь
Мост → дороги → всё остальное. Если мост задержится — вся стройка встаёт.
Второй критический путь: школа к 01.09.2028 — жёсткий дедлайн.
Решения (лог)
- 4 фазы: Земля+Проект → Фундамент → Стройка → Запуск
- Март 2026 → июль 2029 (40 мес)
- designCapex = 50М в УК (изыскания + генплан + проект + РД + сметы + разрешения)
- Внутренние дороги = 5М фикс в инженерии
- Off-plan продажи начинаются в фазе 1
- Мост — первый объект фазы 2 (критический путь)
- Виллы строятся партиями (70% фаза 3, 30% фаза 4)
- Стадо — весна 2028 (как только готова инфра фермы)
- Школа — к 01.09.2028 (жёсткий дедлайн)
- Префаб кабины: заказ окт 27, доставка мар 28, монтаж апр-июн 28
- УК: штаб 7 чел с фазы 1, стройбригада 5 чел с фазы 2