KB: Управляющая Компания (УК) и Стройка
Статус: верифицирован Дата: 2026-03-15
Суть
УК — фонд, владеет и управляет всем проектом. Все домены — подразделения фонда. Весь P&L проекта = P&L УК.
Структура
УК (фонд)
├── Штаб УК (CEO, COO, финансы, HR, координация, юрист, IT)
├── Стройка (временный домен, ~3 года → главный инженер в штабе)
├── Ферма
├── Санаторий (toggle)
├── Виллы
├── Село
├── Инженерия
├── СБ
└── Утилизация
Штаб УК — персонал (7 чел)
| Роль | ЗП ₽/мес | Комментарий |
|---|---|---|
| CEO (бенефактор) | — | Без ЗП в модели |
| COO / опердир | 300 000 | Операционное управление |
| Финдир | 200 000 | Бюджет, cashflow, P&L |
| HR-менеджер | 150 000 | Наём, адаптация, кадры |
| Координатор | 150 000 | Связь между доменами, помощник COO |
| Юрист | 100 000 | Штатный с первого дня |
| IT | 100 000 | Серверы, сеть, обслуживание |
ФОТ штаб: 1 000 000 ₽/мес × 12 × 1.43 = 17 160 000 ₽/год
После сворачивания стройки (~год 3+)
| Роль | ЗП ₽/мес | Откуда |
|---|---|---|
| Главный инженер | 300 000 | Бывший главный по стройке |
Штаб после стройки: 8 чел, ФОТ = 1 300 000 ₽/мес × 12 × 1.43 = 22 308 000 ₽/год
Стройка (временный домен, ~3 года)
| Роль | ЗП ₽/мес | Что потом |
|---|---|---|
| Главный по стройке | 500 000 | → Главный инженер УК (300к) |
| Прораб | 200 000 | → уходит / переход в домен |
| Сметчик | 150 000 | → уходит |
| Логист стройки | 150 000 | → уходит / общая логистика |
| Снабженец стройки | 150 000 | → уходит / общий снабженец |
Стройка: 5 чел, ФОТ = 1 150 000 ₽/мес × 12 × 1.43 = 19 734 000 ₽/год
Рабочие бригады — подрядчики (не в штате, в capex объектов).
Надзор за зданиями после стройки — техники доменов (виллы, село, санаторий, инженерия).
Capex УК
| Позиция | ₽ |
|---|---|
| Проектирование (изыскания + генплан + архитектура + РД + сметы + разрешения) | 50 000 000 |
| Итого capex | 50 000 000 |
Opex УК (постоянный)
| Статья | ₽/год |
|---|---|
| ФОТ штаб (7 чел) | 17 160 000 |
| Аутсорс бухгалтерии | 1 200 000 |
| HR-бюджет (пробные периоды, переселение, подъёмные, адаптация) | 3 000 000 |
| Маркетинг (визиты, трансферы, дневник проекта, мероприятия) | 2 000 000 |
| Прочее (связь, канцелярия, представительские) | 1 000 000 |
| Налоги (заглушка, уточнить с юристом) | 5 000 000 |
| Итого opex | ~29 400 000 |
Стройперсонал (5 чел, ~19.7М/год ФОТ) — временный, учитывается в opex фаз 2–3 роадмапа, не в постоянном opex УК.
Функции УК
Финансы: сводный P&L, бюджетирование по фазам, cashflow, резервный фонд, налоги.
Юридическое: фонд, наследование, договоры с резидентами и сотрудниками, лицензии.
HR: наём на весь проект, переселение и адаптация, жильё сотрудникам. Пробный период (1–2 мес на месте) обязателен. Бюджет на переселение ~100к/чел, зимние активности, удержание.
IT: серверы, локальная сеть (LLM серверы — в СБ, 3М capex).
Координация: приоритизация ресурсов, арбитраж между доменами, переключение мирный → автономный.
Маркетинг: закрытое сообщество — основной канал. Визиты на место, дневник проекта, санаторий как воронка (гость → резидент, конверсия 1–3%).
Налоги (заглушка)
Организационно-правовая форма не определена. Налоговый режим уточняется. Заглушка: 5 000 000 ₽/год.
Виды налогов для уточнения:
- Земельный (0.3–1.5% от кадастровой стоимости)
- Имущественный (до 2% от кадастровой стоимости зданий)
- На прибыль (20% или ЕСХН 6%)
- Водный (использование скважин/реки)
Revenue
УК аккумулирует всю выручку проекта:
totalRevenue = villaOffPlan + villaFee + villaPlotRevenue
+ sanProgramRevenue + sanDayRevenue
+ farmExportRevenue
+ seloSchoolRevenue + seloRentRevenue + seloCommonRevenue
Формулы
// Штаб
ukStaff = 7 // без CEO
ukFOT = 1_000_000 × 12 × 1.43 // 17 160 000
// Стройка (временный, первые ~3 года, НЕ в постоянном штате)
buildStaff = 5
buildFOT = 1_150_000 × 12 × 1.43 // 19 734 000
// После стройки
ukStaffPost = 8 // + главный инженер
ukFOTpost = 1_300_000 × 12 × 1.43 // 22 308 000
// Opex (постоянный)
ukOpex = ukFOT + 1_200_000 + 3_000_000 + 2_000_000 + 1_000_000 + 5_000_000 // ~29.4М
// Capex
designCapex = 50_000_000 // проектирование
ukCapex = designCapex // 50М
Слайдеры
Нет. УК — фиксированный домен.
Связь с другими доменами
- Все домены: УК координирует, арбитрирует, финансирует
- СБ: LLM серверы и IT — пересечение (IT в УК + связист/IT в СБ = 2 разных человека)
- Село: HR координирует жильё для персонала
- Санаторий: воронка маркетинга (гость → резидент)
- Стройка → все домены: capex зданий включает работу подрядчиков
- После стройки: надзор за зданиями — техники доменов, не отдельный персонал